Анализ рынка недвижимости Мюнхена (Германия) — прогноз на 2018-2019 год
На сегодняшний день экономика Германии стабильна и надёжна. Покупательская способность немцев растёт вместе с их зарплатами, безработица снижается, кредиты становятся всё доступнее. Вместе с тем продолжает расти спрос на жильё, который значительно превышает предложение в этом сегменте. Растут и цены на недвижимость. В больших городах темпы роста достигли 50% — 85% за последние 5 лет. За прошедший год элитные предложения в Мюнхене подорожали более чем на 9%. Это самый высокий показатель роста среди большинства городов Европы. Поэтому тем, кто желает приобрести жильё в передовой европейской стране или выгодно вложить средства в недвижимость за рубежом, стоит обратить пристальное внимание на предложения Баварского региона. Разобраться в тонкостях рынка вам поможет этот обзор рынка недвижимости.
Особенности и перспективы жилищного строительства в Германии
Ситуация с жилищным строительством в Германии значительно улучшилась. За 2016 – 2017 гг. год здесь было выдано гораздо больше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы. Эта тенденция наблюдается на всей территории страны.
По данным Главного немецкого союза индустрии строительства за 2017 год было возведено 320 тысяч объектов. Строительство в 2018 году осуществляется примерно в тех же объёмах. Жильё продолжает дорожать, даже несмотря на увеличение объёмов строительства. Дом с террасой обойдётся в 860 тысяч евро. Дом для одной семьи стоит около 1,64 миллиона евро. 15% всех продаваемых домов стоят не менее 800 тысяч евро. Новый кондоминиум обойдётся в 8 800€ за квадратный метр.
В столице Баварии для решения вопроса дефицита жилья реализуется крупная общественная программа жилищного строительства. Её цель – возведение 8,5 тысяч квартир в год. Из них 2 тысячи единиц жилья будет продаваться по сниженным ценам. На реализацию программы до 2021 года выделено 870 миллионов € из государственного бюджета. Это говорит о том, что обеспечению жилого фонда в Мюнхене уделяется пристальное внимание на самом высоком уровне.
Инвестиции в недвижимость
Среди причин для покупки дома или квартиры в Германии – не только высококачественная медицина. Россияне приобретают дома и квартиры с двумя основными целями:
- Для того чтобы проживать в комфортабельном передовом европейском городе;
- Для получения дохода от сдачи в аренду. Процент таких покупок составляет 3,5 – 4,5% от всех сделок.
Анализ рынка Германии показывает, что в Баварии – самые дорогие предложения по стране. В 2013 году стоимость 1 м² здесь составляла в среднем 5,2 тысячи евро. Дом, площадью в 100 м², можно было приобрести за 5тысяч евро за м². В элитном особняке квадратный метр обходился в 9,5 – 12 тысяч евро. В южной части города располагаются, в основном, более дорогие объекты, чем на востоке и на севере.
Наиболее дорогостоящие квартиры расположены в таких районах, как:
- Максфорштадт – от 7950 €/м²;
- Ау – от 7770 €/ м²;
- Швабринг-Вест –от 8600 €/м²;
- Людвигсфорштадт — Изарфорштадт – от 8600 €/м².
Наиболее дешёвые квартиры стоит искать в районах:
- Фюрстенрид – от 5700 €/м²;
- Аллах – от 6600 €/м².
Самыми дорогими домами славятся:
- Богенхаузен;
- Харлахинг;
- Золльн;
- Оберменциг.
Пользуются спросом и объекты в пригороде. В 3800 – 5000 евро за квадратный метр обойдётся дом, расположенный в 50 – 70 км от центра.
В крупных городах рентабельность составляет около 3 – 4%. Поэтому всё чаще инвесторы обращают свои интересы и к менее популярным регионам страны, в которых можно найти объекты с показателями рентабельности в 8 – 12%.
Самой простой схемой для начинающего инвестора является приобретение квартиры для сдачи в аренду. Инвесторы, располагающие крупной суммой, могут приобрести доходный дом на несколько квартир. Эти варианты в сегодняшних условиях будут выигрышными, так как, даже несмотря на рост строительства, предложений на всех желающих не хватает. Поэтому объекты гарантированно застрахованы от «простоя». Это делает арендный бизнес в Германии весьма привлекательным, как и инвестиции в жильё.
Текущая ситуация на рынке
Сегодня спрос на жильё в Баварии стабильно высок. Основные тенденции на рынке остаются прежними: цены растут, так как увеличивается число покупателей. Приобретение жилья остаётся выгодным и надёжным. Сюда вкладывают средства не только немцы, но и иностранные граждане из Турции, Италии, Греции, России. Спрос высок и на жильё, и на коммерческие объекты.
Сегодня стоимость предложения в массовом сегменте в Баварии составляет в среднем 4200€ за м². Это самый высокий показатель по стране, но при этом – объективно привлекательная стоимость для Европы в целом.
Элитные объекты к нынешнему моменту подорожали на 9,3% и являются одними из наиболее дорогостоящих в Европе. При этом темпы продаж в сегменте домов растут, в отличие от подавляющей части Европы. Привлекательные объекты часто находят владельца в течение пары недель с момента объявления продажи. В следующем году ожидается увеличение стоимости на 10%.
Цены на квартиры в Германии
Самые дорогие объекты – это новые дома, возведённые после 2015 года, а также дома из старого фонда до 1920 года в хорошем состоянии. Наиболее востребованы квартиры, площадью до 45 м², и просторные апартаменты, площадью от 85 м². Стоимость метра жилья зависит и от расположения объекта. Самыми дорогими считают центральные и престижные районы.
| Средние цены на жильё в 2017 году | ||
| Город | Цена кв. м / € | Изменение за год |
| Берлин | 4110 | +9,6% |
| Дрезден | 2470 | +2,1% |
| Лейпциг | 2250 | +7,7% |
| Дортмунд | 1790 | +1,7% |
| Дюссельдорф | 4250 | +7,9% |
| Штутгарт | 4350 | +7,9% |
| Франкфурт-на-Майне | 4990 | +7,5% |
| Кёльн | 3520 | +7,6% |
| Мюнхен | 7190 | +7,3% |
| Гамбург | 4820 | +7,8% |
| Эссен | 1790 | +4,1% |
* Данные Apollo valuation & Research
Квартира в Мюнхене или Берлине – это показатель высокого статуса их владельца, именно поэтому покупатели готовы переплачивать за определённый район и атмосферу.
Аренда жилья
В сегменте аренды также наблюдается рост цен. Год от года ставки вырастают на 2 – 4%. За 2017 год аренда подорожала в среднем на 3,5%. Но даже при высокой стоимости аренды, квартир в больших городах не достаточно для удовлетворения существующей потребности.
| Средняя стоимость аренды жилья в крупных городах Германии | |||
| Город / год | 2016 | 2017 | 2018 |
| Берлин | 11,6 €/м2 | 12,0 €/м2 | 12,3 €/м2 |
| Дюссельдорф | 12,6 €/м2 | 12,9 €/м2 | 13,2 €/м2 |
| Франкфурт | 14,8 €/м2 | 15,3 €/м2 | 15,8 €/м2 |
| Гамбург | 13,4 €/м2 | 13,7€/м2 | 14,0 €/м2 |
| Кельн | 12,0 €/м2 | 12,2 €/м2 | 12,5 €/м2 |
| Мюнхен | 17,0 €/м2 | 18,0 €/м2 | 18,5 €/м2 |
| Штутгард | 13,0 €/м2 | 13,5 €/м2 | 14,0 €/м2 |
| Средний показатель | 13,2 €/м2 (+3,8%) | 13,6 €/м2 (+3,5%) | 14,0 €/м2 (+2,6%) |
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
По прогнозам экспертов, в 2018 году аренда подорожает на 2,6%. Стоимость аренды в среднем варьируется от 13 до 19 евро за м², а в Баварии она достигает 24 евро за м². За последние 10 лет этот показатель вырос на 50%.
Например, сегодня снять однокомнатную квартиру в престижном районе Богенхаузен можно от 1500€ в месяц. Двухкомнатные апартаменты в этом районе обойдутся от 3000€ в месяц. «Однушка» в Швабинге стоит от 2500€ в месяц, в Оберзендлинге – от 1200€ в месяц. За двухкомнатные квартиры в этих районах арендодатели просят от 2000€ и от 1600€ в месяц соответственно.
Офисные помещения
Не менее привлекательным сегментом немецкого рынка являются офисные помещения. Благодаря стабильной экономике и удачному расположению в центре Европы, Германия является весьма привлекательной для развивающихся и крупных компаний. Поэтому спрос на коммерческие помещения здесь тоже высок, а их стоимость растёт год от года. Так, за 2017 год аренда офисных помещений подорожала на 2,6% и составила около 28,7 евро за м².
| Средняя стоимость аренды офисов | |||
| Город / год | 2016 | 2017 | 2018 |
| Берлин | 28,0 €/м2 | 29,4 €/м2 | 30,5 €/м2 |
| Дюссельдорф | 24,5 €/м2 | 24,9 €/м2 | 25,3 €/м2 |
| Франкфурт | 35,5 €/м2 | 36,0 €/м2 | 37,0 €/м2 |
| Гамбург | 26,0 €/м2 | 26,4 €/м2 | 27,0 €/м2 |
| Кельн | 21,0 €/м2 | 21,2 €/м2 | 21,5 €/м2 |
| Мюнхен | 34,7 €/м2 | 35,8 €/м2 | 36,8 €/м2 |
| Штутгарт | 19,7 €/м2 | 20,0 €/м2 | 20,2 €/м2 |
| Средний показатель | 28,0 €/м2 (+4,9%) | 28,7 €/м2 (+2,6%) | 29,5 €/м2 (+2,6%) |
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
Торговые помещения
Торговые площади в Германии долгое время пользовалась высоким спросом у инвесторов из России. Сегодня эта тенденция сохраняется, хотя в сфере розничной торговли и наблюдается небольшой спад. Но сфера продуктов питания и товаров первой необходимости не испытывает никакого кризиса, поэтому торговые помещения остаются выгодным вложением.
Также интерес представляют торговые комплексы и центры. Арендные ставки на такие помещения могут достигать 60 евро за м² в месяц.
| Цены на аренду торговой недвижимости | |||
| Город / год | 2016 | 2017 | 2018 |
| Берлин | 310 €/м2 | 310 €/м2 | 310 €/м2 |
| Дюссельдорф | 275 €/м2 | 280 €/м2 | 280 €/м2 |
| Франкфурт | 300 €/м2 | 300 €/м2 | 300 €/м2 |
| Гамбург | 285 €/м2 | 285 €/м2 | 285 €/м2 |
| Кельн | 250 €/м2 | 255 €/м2 | 255 €/м2 |
| Мюнхен | 345 €/м2 | 345 €/м2 | 345 €/м2 |
| Штутгарт | 250 €/м2 | 250 €/м2 | 250 €/м2 |
| Средний показатель | 297,5 €/м2 (+1,8%) | 298,4 €/м2 (+0,3%) | 298,5 €/м2 (+0,1%) |
* Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
Эксперты считают, что в ближайшее время положение в этом сегменте существенно не изменится.
Гостиничная недвижимость
Германия привлекает тысячи туристов, особенно курортные и крупные города. Чаще всего отдыхающие останавливаются в отелях и гостиницах. В Берлине, например, снять посуточно квартиру просто невозможно – такая аренда незаконна. Средний чек в отеле за сутки составляет около 100€. Отели обычно заполнены на 75%. Таким образом, несложно подсчитать, что доход с каждого номера составляет примерно 75 евро в сутки.
В Мюнхене средняя цена гостиничного номера в сутки – одна из самых высоких в стране. Ценообразование легко объяснить устойчивым спросом, который создают миллионы путешественников и бизнесменов, посещающих город с личными, развлекательными и деловыми целями. Средняя цена за номер составляет 115€. Номера заполняются на 76,5%, что обеспечивает доход с номера в 88€. Этот показатель также самый высокой по стране. Из этих данных можно сделать вывод о том, что гостиничная недвижимость Баварии способна обеспечить стабильный доход своим владельцам.
| Цены на проживание в отелях | |||
| Город | Средняя цена номера в сутки | Заполняемость номеров | Средний доход с номера |
| Берлин | 90 € | 77,1% | 70 € |
| Дюссельдорф | 115 € | 69,5% | 80 € |
| Франкфурт | 96 € | 68,8% | 66 € |
| Гамбург | 97 € | 80,9% | 78 € |
| Кельн | 96 € | 73,4% | 70 € |
| Мюнхен | 115 € | 76,5% | 88 € |
| Штутгарт | 99 € | 73,3% | 73 € |
| Средний показатель | 101 € | 74,2% | 75 € |
Эти показатели по прогнозам экспертов будут расти, так как туризм в Германии активно развивается. Рентабельность этой сферы составляет 4 – 5%, но предполагается, что она вырастет ещё на 1 – 2%.
Складская недвижимость
Рост в сфере онлайн-продаж стимулирует развитие логистической сферы, за счёт чего растёт спрос на складские помещения. В Мюнхене спрос на склады – один из самых высоких по стране. Стоимость за м² составляет 4 – 6 евро, а рентабельность – примерно 5%. Для этого сектора прогноз на 2018 год более чем оптимистичен, ведь объемы онлайн-продаж продолжат расти.
Обзор цен на недвижимость в Мюнхене: выводы
Подъём в сфере недвижимости в Баварии продолжается уже не первый год. Спрос неуклонно растёт, поднимаются цены. Эксперты полагают, что мюнхенская недвижимость ещё много лет будет крайне привлекательной, как для приобретения в личное пользование, так и в качестве объекта инвестиций.
Серьёзные и стремительные структурные изменения на рынке недвижимости Германии в ближайшие годы маловероятны. Поэтому можно смело сказать, что приобретать квартиры и другую недвижимость в Мюнхене по-прежнему будет выгодно. Если вы хотите стать владельцем недвижимость в Баварии быстро, просто и на лучших условиях, обращайтесь к специалистам нашего агентства! +49 179 135 28 43, +49 89 307 87 347