На сегодняшний день экономика Германии стабильна и надёжна. Покупательская способность немцев растёт вместе с их зарплатами, безработица снижается, кредиты становятся всё доступнее. Вместе с тем продолжает расти спрос на жильё, который значительно превышает предложение в этом сегменте. Растут и цены на недвижимость. В больших городах темпы роста достигли 50% - 85% за последние 5 лет. За прошедший год элитные предложения в Мюнхене подорожали более чем на 9%. Это самый высокий показатель роста среди большинства городов Европы. Поэтому тем, кто желает приобрести жильё в передовой европейской стране или выгодно вложить средства в недвижимость за рубежом, стоит обратить пристальное внимание на предложения Баварского региона. Разобраться в тонкостях рынка вам поможет этот обзор рынка недвижимости.
Особенности и перспективы жилищного строительства в Германии
Ситуация с жилищным строительством в Германии значительно улучшилась. За 2016 – 2017 гг. год здесь было выдано гораздо больше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы. Эта тенденция наблюдается на всей территории страны.
По данным Главного немецкого союза индустрии строительства за 2017 год было возведено 320 тысяч объектов. Строительство в 2018 году осуществляется примерно в тех же объёмах. Жильё продолжает дорожать, даже несмотря на увеличение объёмов строительства. Дом с террасой обойдётся в 860 тысяч евро. Дом для одной семьи стоит около 1,64 миллиона евро. 15% всех продаваемых домов стоят не менее 800 тысяч евро. Новый кондоминиум обойдётся в 8 800€ за квадратный метр.
В столице Баварии для решения вопроса дефицита жилья реализуется крупная общественная программа жилищного строительства. Её цель – возведение 8,5 тысяч квартир в год. Из них 2 тысячи единиц жилья будет продаваться по сниженным ценам. На реализацию программы до 2021 года выделено 870 миллионов € из государственного бюджета. Это говорит о том, что обеспечению жилого фонда в Мюнхене уделяется пристальное внимание на самом высоком уровне.
Инвестиции в недвижимость
Среди причин для покупки дома или квартиры в Германии – не только высококачественная медицина. Россияне приобретают дома и квартиры с двумя основными целями:
- Для того чтобы проживать в комфортабельном передовом европейском городе;
- Для получения дохода от сдачи в аренду. Процент таких покупок составляет 3,5 – 4,5% от всех сделок.
Анализ рынка Германии показывает, что в Баварии – самые дорогие предложения по стране. В 2013 году стоимость 1 м² здесь составляла в среднем 5,2 тысячи евро. Дом, площадью в 100 м², можно было приобрести за 5тысяч евро за м². В элитном особняке квадратный метр обходился в 9,5 – 12 тысяч евро. В южной части города располагаются, в основном, более дорогие объекты, чем на востоке и на севере.
Наиболее дорогостоящие квартиры расположены в таких районах, как:
- Максфорштадт – от 7950 €/м²;
- Ау – от 7770 €/ м²;
- Швабринг-Вест –от 8600 €/м²;
- Людвигсфорштадт - Изарфорштадт – от 8600 €/м².
Наиболее дешёвые квартиры стоит искать в районах:
- Фюрстенрид – от 5700 €/м²;
- Аллах – от 6600 €/м².
Самыми дорогими домами славятся:
- Богенхаузен;
- Харлахинг;
- Золльн;
- Оберменциг.
Пользуются спросом и объекты в пригороде. В 3800 – 5000 евро за квадратный метр обойдётся дом, расположенный в 50 – 70 км от центра.
В крупных городах рентабельность составляет около 3 – 4%. Поэтому всё чаще инвесторы обращают свои интересы и к менее популярным регионам страны, в которых можно найти объекты с показателями рентабельности в 8 – 12%.
Самой простой схемой для начинающего инвестора является приобретение квартиры для сдачи в аренду. Инвесторы, располагающие крупной суммой, могут приобрести доходный дом на несколько квартир. Эти варианты в сегодняшних условиях будут выигрышными, так как, даже несмотря на рост строительства, предложений на всех желающих не хватает. Поэтому объекты гарантированно застрахованы от «простоя». Это делает арендный бизнес в Германии весьма привлекательным, как и инвестиции в жильё.
Текущая ситуация на рынке
Сегодня спрос на жильё в Баварии стабильно высок. Основные тенденции на рынке остаются прежними: цены растут, так как увеличивается число покупателей. Приобретение жилья остаётся выгодным и надёжным. Сюда вкладывают средства не только немцы, но и иностранные граждане из Турции, Италии, Греции, России. Спрос высок и на жильё, и на коммерческие объекты.
Сегодня стоимость предложения в массовом сегменте в Баварии составляет в среднем 4200€ за м². Это самый высокий показатель по стране, но при этом – объективно привлекательная стоимость для Европы в целом.
Элитные объекты к нынешнему моменту подорожали на 9,3% и являются одними из наиболее дорогостоящих в Европе. При этом темпы продаж в сегменте домов растут, в отличие от подавляющей части Европы. Привлекательные объекты часто находят владельца в течение пары недель с момента объявления продажи. В следующем году ожидается увеличение стоимости на 10%.
Цены на квартиры в Германии
Самые дорогие объекты – это новые дома, возведённые после 2015 года, а также дома из старого фонда до 1920 года в хорошем состоянии. Наиболее востребованы квартиры, площадью до 45 м², и просторные апартаменты, площадью от 85 м². Стоимость метра жилья зависит и от расположения объекта. Самыми дорогими считают центральные и престижные районы.
| Средние цены на жильё в 2017 году |
| Город |
Цена кв. м / € |
Изменение за год |
| Берлин |
4110 |
+9,6% |
| Дрезден |
2470 |
+2,1% |
| Лейпциг |
2250 |
+7,7% |
| Дортмунд |
1790 |
+1,7% |
| Дюссельдорф |
4250 |
+7,9% |
| Штутгарт |
4350 |
+7,9% |
| Франкфурт-на-Майне |
4990 |
+7,5% |
| Кёльн |
3520 |
+7,6% |
| Мюнхен |
7190 |
+7,3% |
| Гамбург |
4820 |
+7,8% |
| Эссен |
1790 |
+4,1% |
*
Данные Apollo valuation & Research
Квартира в Мюнхене или Берлине – это показатель высокого статуса их владельца, именно поэтому покупатели готовы переплачивать за определённый район и атмосферу.
Аренда жилья
В сегменте аренды также наблюдается рост цен. Год от года ставки вырастают на 2 – 4%. За 2017 год аренда подорожала в среднем на 3,5%. Но даже при высокой стоимости аренды, квартир в больших городах не достаточно для удовлетворения существующей потребности.
| Средняя стоимость аренды жилья в крупных городах Германии |
|
| Город / год |
2016 |
2017 |
2018 |
| Берлин |
11,6 €/м2 |
12,0 €/м2 |
12,3 €/м2 |
| Дюссельдорф |
12,6 €/м2 |
12,9 €/м2 |
13,2 €/м2 |
| Франкфурт |
14,8 €/м2 |
15,3 €/м2 |
15,8 €/м2 |
| Гамбург |
13,4 €/м2 |
13,7€/м2 |
14,0 €/м2 |
| Кельн |
12,0 €/м2 |
12,2 €/м2 |
12,5 €/м2 |
| Мюнхен |
17,0 €/м2 |
18,0 €/м2 |
18,5 €/м2 |
| Штутгард |
13,0 €/м2 |
13,5 €/м2 |
14,0 €/м2 |
| Средний показатель |
13,2 €/м2 (+3,8%) |
13,6 €/м2 (+3,5%) |
14,0 €/м2 (+2,6%) |
*
Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
По прогнозам экспертов, в 2018 году аренда подорожает на 2,6%. Стоимость аренды в среднем варьируется от 13 до 19 евро за м², а в Баварии она достигает 24 евро за м². За последние 10 лет этот показатель вырос на 50%.
Например, сегодня снять однокомнатную квартиру в престижном районе Богенхаузен можно от 1500€ в месяц. Двухкомнатные апартаменты в этом районе обойдутся от 3000€ в месяц. «Однушка» в Швабинге стоит от 2500€ в месяц, в Оберзендлинге – от 1200€ в месяц. За двухкомнатные квартиры в этих районах арендодатели просят от 2000€ и от 1600€ в месяц соответственно.
Офисные помещения
Не менее привлекательным сегментом немецкого рынка являются офисные помещения. Благодаря стабильной экономике и удачному расположению в центре Европы, Германия является весьма привлекательной для развивающихся и крупных компаний. Поэтому спрос на коммерческие помещения здесь тоже высок, а их стоимость растёт год от года. Так, за 2017 год аренда офисных помещений подорожала на 2,6% и составила около 28,7 евро за м².
| Средняя стоимость аренды офисов |
| Город / год |
2016 |
2017 |
2018 |
| Берлин |
28,0 €/м2 |
29,4 €/м2 |
30,5 €/м2 |
| Дюссельдорф |
24,5 €/м2 |
24,9 €/м2 |
25,3 €/м2 |
| Франкфурт |
35,5 €/м2 |
36,0 €/м2 |
37,0 €/м2 |
| Гамбург |
26,0 €/м2 |
26,4 €/м2 |
27,0 €/м2 |
| Кельн |
21,0 €/м2 |
21,2 €/м2 |
21,5 €/м2 |
| Мюнхен |
34,7 €/м2 |
35,8 €/м2 |
36,8 €/м2 |
| Штутгарт |
19,7 €/м2 |
20,0 €/м2 |
20,2 €/м2 |
| Средний показатель |
28,0 €/м2 (+4,9%) |
28,7 €/м2 (+2,6%) |
29,5 €/м2 (+2,6%) |
*
Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
Торговые помещения
Торговые площади в Германии долгое время пользовалась высоким спросом у инвесторов из России. Сегодня эта тенденция сохраняется, хотя в сфере розничной торговли и наблюдается небольшой спад. Но сфера продуктов питания и товаров первой необходимости не испытывает никакого кризиса, поэтому торговые помещения остаются выгодным вложением.
Также интерес представляют торговые комплексы и центры. Арендные ставки на такие помещения могут достигать 60 евро за м² в месяц.
| Цены на аренду торговой недвижимости |
| Город / год |
2016 |
2017 |
2018 |
| Берлин |
310 €/м2 |
310 €/м2 |
310 €/м2 |
| Дюссельдорф |
275 €/м2 |
280 €/м2 |
280 €/м2 |
| Франкфурт |
300 €/м2 |
300 €/м2 |
300 €/м2 |
| Гамбург |
285 €/м2 |
285 €/м2 |
285 €/м2 |
| Кельн |
250 €/м2 |
255 €/м2 |
255 €/м2 |
| Мюнхен |
345 €/м2 |
345 €/м2 |
345 €/м2 |
| Штутгарт |
250 €/м2 |
250 €/м2 |
250 €/м2 |
| Средний показатель |
297,5 €/м2 (+1,8%) |
298,4 €/м2 (+0,3%) |
298,5 €/м2 (+0,1%) |
*
Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG
Эксперты считают, что в ближайшее время положение в этом сегменте существенно не изменится.
Гостиничная недвижимость
Германия привлекает тысячи туристов, особенно курортные и крупные города. Чаще всего отдыхающие останавливаются в отелях и гостиницах. В Берлине, например, снять посуточно квартиру просто невозможно – такая аренда незаконна. Средний чек в отеле за сутки составляет около 100€. Отели обычно заполнены на 75%. Таким образом, несложно подсчитать, что доход с каждого номера составляет примерно 75 евро в сутки.
В Мюнхене средняя цена гостиничного номера в сутки – одна из самых высоких в стране. Ценообразование легко объяснить устойчивым спросом, который создают миллионы путешественников и бизнесменов, посещающих город с личными, развлекательными и деловыми целями. Средняя цена за номер составляет 115€. Номера заполняются на 76,5%, что обеспечивает доход с номера в 88€. Этот показатель также самый высокой по стране. Из этих данных можно сделать вывод о том, что гостиничная недвижимость Баварии способна обеспечить стабильный доход своим владельцам.
| Цены на проживание в отелях |
| Город |
Средняя цена номера в сутки |
Заполняемость номеров |
Средний доход с номера |
| Берлин |
90 € |
77,1% |
70 € |
| Дюссельдорф |
115 € |
69,5% |
80 € |
| Франкфурт |
96 € |
68,8% |
66 € |
| Гамбург |
97 € |
80,9% |
78 € |
| Кельн |
96 € |
73,4% |
70 € |
| Мюнхен |
115 € |
76,5% |
88 € |
| Штутгарт |
99 € |
73,3% |
73 € |
| Средний показатель |
101 € |
74,2% |
75 € |
Эти показатели по прогнозам экспертов будут расти, так как туризм в Германии активно развивается. Рентабельность этой сферы составляет 4 – 5%, но предполагается, что она вырастет ещё на 1 – 2%.
Складская недвижимость
Рост в сфере онлайн-продаж стимулирует развитие логистической сферы, за счёт чего растёт спрос на складские помещения. В Мюнхене спрос на склады – один из самых высоких по стране. Стоимость за м² составляет 4 – 6 евро, а рентабельность – примерно 5%. Для этого сектора прогноз на 2018 год более чем оптимистичен, ведь объемы онлайн-продаж продолжат расти.
Обзор цен на недвижимость в Мюнхене: выводы
Подъём в сфере недвижимости в Баварии продолжается уже не первый год. Спрос неуклонно растёт, поднимаются цены. Эксперты полагают, что мюнхенская недвижимость ещё много лет будет крайне привлекательной, как для приобретения в личное пользование, так и в качестве объекта инвестиций.
Серьёзные и стремительные структурные изменения на рынке недвижимости Германии в ближайшие годы маловероятны. Поэтому можно смело сказать, что приобретать квартиры и другую недвижимость в Мюнхене по-прежнему будет выгодно. Если вы хотите стать владельцем недвижимость в Баварии быстро, просто и на лучших условиях, обращайтесь к специалистам нашего агентства! +49 179 135 28 43, +49 89 307 87 347
