Вопросы и ответы

Для российских покупателей покупка жилья в Германии является очень перспективным вложением капитала. Цены на жилье здесь достаточно стабильные. Ликвидность недвижимости высока. В период разыгравшегося кризиса немецкая недвижимость показала наистабильнейший результат. В то время как цены на московские квартиры резко рухнули, как и на недвижимость в Испании и некоторых других странах, владельцы жилья в Германии не только не потеряли своих средств, но даже приумножили их, так как стоимость на недвижимость в Германии немного увеличилась.

Благодаря своей развитой инфраструктуре, высокому уровню жизни и удобному местоположению этот город пользуется особой популярностью у российских покупателей, имеющих возможность сделать большие капиталовложения. Однако состояние рынка недвижимости сейчас таково, что любой желающий сможет выбрать для себя подходящий вариант. Имеется возможность приобрести не только шикарную недвижимость в центре города, виллу или коттедж в пригороде, но и достаточно бюджетную квартиру или таунхаус с небольшим участком земли в пригородной зоне.

Покупка недвижимости в Мюнхене хороша еще и тем, что если вы не собираетесь жить там постоянно, то ее можно очень выгодно сдавать в аренду. Спрос у арендаторов на немецкую недвижимость очень высок. То есть, вы не только удачно вкладываете деньги сейчас, но и можете обеспечить себе неплохой доход в будущем. Мюнхен в этом плане является одним из самых перспективных мест, если в среднем по стране ежегодно стоимость аренды возрастает на четыре процента, то в Мюнхене этот показатель достигает шести процентов.

• Наличие Загранпаспорта
• Счёт в немецком банке

Покупка квартиры может быть осуществлена любым физическим лицом, вне зависимости от гражданства.

Купить квартиру или дом в Германии может физическое лицо - нерезидент стран Евросоюза, организация юридического лица не требуется.

Мюнхен - самый благополучный город Германии. В соответствующем рэнкинге он занял в мировом масштабе 7, а в европейском - 4 место. Мягкие и твердые локальные факторы города и окрестностей уникальны и образовали сильную и многообразную структуру, что делает её более иммунной против кризисов. Мотор развития - машиностроение с годовым оборотом в 80 млрд. евро и почти 300.000 рабочих мест, что соответствует 80% от всей Баварии. Соответственна и концентрация высококвалифицированных и хорошо оплачиваемых рабочих мест. Природный потенциал Мюнхена - это его расположение на юге Германии, по соседству с Альпами и в окружении озёр в непосредственной близости от Италии. Если еще учесть уникальную архитектуру, высокий уровень культурных предложений, историю, традиции, университеты с мировым именем не удивительно, что Мюнхен притягивает множество людей, особенно, высококвалифицированную молодежь.

По прогнoзам городских властей сегодняшнее население в 1,7 млн. увеличится до 2030 года на 10% и будет составлять 2 млн. Потребность в жилой и коммерческой недвижимости в Мюнхене и окрестностях и в дальнейшем будет расти.

В силу изложенных причин уже сегодня Мюнхен испытывает дефицит жилых и торговых площадей, а также участков земли под застройку. Это и объясняет низкую рентабельность, до 3%, при высокой безопасности вложений и роста ценности жилых объектов до 6% в год. Коммерческие объекты, особенно, торговая недвижимость тоже растет в цене в средне- и долгосрочной перспективе.

Процент по ипотеке на настоящий момент самый низкий за всё историю существования жилищного кредита в Германии. Для получения Ипотеки желательно иметь около 50% своих средств от стоимости покупки объекта.

Многие немецкие застройщики признают счета только в немецких банках. В редких случаях достаточно иметь счёт в одном из банков стран ЕС.

1. От суммы покупки квартиры: Нотариальное оформление сделки 1,5%
2. Налог на покупку недвижимости 3,5% (в Баварии)
3. Риэлтерское вознаграждение 3,57 - 7,14%

Существует так называемая «Плата за дом» (Wohngeld).

Под платой за дом понимаются месячные предоплаты всех владельцев квартир в здании. Общая сумма предоплаты обговаривается на годовом собрании всех владельцев, на котором так же создаётся хозяйственный план (Wirtschaftsplan), по которому должна состояться плата за дом. В плату за дом входят, как правило, следующие пункты:

Коммунальные услуги и другие издержки – к примеру отопление, горячая и холодная вода, электричество в доме (в общих помещениях), газ, вывоз мусора, уборка общих помещений (подъезд), оплата мастера по дому. Полезная информация: Если недвижимость (дом или квартира) сдаётся в аренду, расходы на коммунальные услуги и другие издержки можно переписать на арендатора, что обычно так и делается.

Услуги домоуправления – обычно в каждом здании имеется свой управляющий. В лице управляющего выступают компании, с которыми заключили договор владельцы дома. Важная информация: расходы на этот вид управления нельзя переписать на арендатора.

Коммунальная касса – это денежный взнос каждого владельца в одну общую кассу, из которой потом берутся финансовые средства на ремонт либо модернизацию здания.

Мы предоставляем широкий выбор объектов недвижимости в Мюнхене и его окрестностях. В случае, если подходящего объекта нет в нашей базе данных, наша компания займется подбором недвижимости по заданным критериям.

После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя.

Сразу после резервирования объекта государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости. Он составляет проект договора купли-продажи на данный объект.

После согласования условий назначается дата нотариального засвидетельствования договора. Если клиент лично приезжает на нотариальное засвидетельствование договора, но не владеет немецким языком на должном уровне, то в этом случае наша компания оказывает услуги устного перевода договора, зачитываемого нотариусом. При желании покупатель может пригласить на засвидетельствование присяжного переводчика, услуги которого оплачиваются дополнительно.

Оплата покупки производиться так-же через нотариуса. Нотариус открывает в банке трастовый счет (Notaranderkonto), с которого будет оплачена покупка. В соответствии с договором купли-продажи покупатель перечисляет деньги на этот счет. Нотариус несет ответственность за ваши деньги и не имеет права использовать их по другому назначению даже краткосрочно.

После вступления договора купли-продажи в силу покупателю дается в среднем от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на перерегистрацию прав собственности, получение выписки из поземельной книги, получение разрешения управляющего и др.).

После получения нотариусом выписки из земельного реестра и установления факта нового собственника в лице покупателя, нотариус перечисляет сумму согласно договору со своего расчетного счета „Notaranderkonto“ на расчетный счет продавца.

Тем самым в Германии законодательно охраняются интересы обеих сторон – как продавца, так и покупателя. Это означает, что подписав и нотариально заверив договор купли-продажи, как продавец недвижимости, так ее и покупатель в Германии, могут полностью положиться на исполнение этого договора нотариусом в соответствии с законом.

Именно налога на недвижимость в привычном нам смысле в Германии не существует. Владельцы жилья должны поквартально вносить платежи по поземельному налогу (рассчитывается финансовой инспекцией), который составляет 2,6-3,5 % от оценочной стоимости земельного участка в год. Льгот для иностранцев нет.

Покупка недвижимости в Германии не дает вам права на ВНЖ/гражданство – для этого нужны более веские основания, например, учеба или ведение бизнеса. Однако если вы купите коммерческий объект, например, офис или торговое помещение, и откроете собственное дело в Германии, сможете претендовать на ВНЖ с целью ведения предпринимательской деятельности.
Все собственники могут только запрашивать многократные визы, которые позволяют находиться в стране 180 дней в год.

Да, права на покупку и последующею сдачу недвижимости в аренду как у немцев, так и у иностранцев являются идентичными.

Это так называемая аренда земли или суперфиций. При покупке объекта с указанием на Erbpachtrecht, вы приобретаете только сам объект, а земля на которой он стоит сдаётся Вам в аренду как правило на 99лет. При этом хозяин участка не может расторгнуть арендный договор, а по истечению срока обязан выкупить дом по рыночной цене или продлить договор.
Земля, пригодная и востребованная для строительства, не всегда может быть продана застройщику. Причины, из-за которых владение землей бывает невозможным, разнообразны. Так, например, государственные земли или земли территориальных общин могут просто не подлежать отчуждению по закону, а могут не продаваться, исходя из принятых государственных и местных программ использования земель.

Вы можете связаться с нами в любое для Вас удобное время по координатам на сайте или заполнить формуляр нажав на сноску «контакт». В кратчайшие сроки наш риелтор свяжется с Вами.

- обращение к фирме в своей стране, занимающейся продажей зарубежной недвижимости. Таких фирм в настоящее время на рынке достаточно много и все они обещают полное сопровождение сделки и профессиональное консультирование. НО: зачастую сотрудники данных фирм не владеют актуальной информацией о немецкой недвижимости и многие из них даже ни разу не были в Германии. Оформлять сделки купли-продажи такие агентства также не имеют возможности, не находясь на территории Германии, поэтому вынуждены перенаправлять клиентов к немецким партнерам или коллегам, что может вызвать дополнительные расходы со стороны покупателя.
-обращение к частному посреднику. В последнее время таковых в Германии появилось довольно много, особенно среди русскоязычного населения. Как правило, такие посредники очень заинтересованы в быстром заработке и таком же быстром освобождении от хлопот и поиске новой "жертвы". Очень часто у таких посредников нет ни офиса, ни зарегистрированной фирмы, ни лицензии, а живут они от сделки до сделки. Если же во время оформления документов появляются проблемы, то помощи от посредника ждать придется долго.

- от 250.000 до 3 миллионов. При наличии большого капитала, для разделения риска мы советуем покупать несколько объектов, а не вкладывать деньги в один дорогостоящий объект.
- в настоящий момент банки дают ипотечные кредиты под исторически низкие проценты. И имея 50% собственного капитала можно без проблем получить кредит. Объекты с небольшой метражностью, но относительно хорошим доходом начинаются в Мюнхене от 250.000, поэтому имея 125.000 собственного капитала, можете смело обращаться к нам.

- Важным условием успешности любой инвестиции является наличие инвестиционной стратегии.  В зависимости от целей инвестора, сроков инвестиции, объемов вкладываемого капитала и индивидуальной ситуации инвестора, разрабатывается оптимальная инвестиционная стратегия, которая ведёт к успеху.

- Поскольку ставки рентной доходности в Мюнхене невысоки — 3-5% (без учета налогов и расходов на содержание), главную роль играет удорожание недвижимости: с 2014 по 2015 годы жилье выросло в цене на 8%. И оно продолжает растиl. За счет повышения стоимости совокупная доходность в Мюнхене превышает 15

-Нет, т.к. клиенты, желающие вложить деньги именно в Мюнхен как правило провели анализ рынка недвижимости, в котором город по многим параметрам, (рост стоимости, спрос, экономическая ситуация в регионе) является одним из ведущих городов Европы. Те же кто покупает недвижимость для себя, тем более предварительно удостоверились в том, что Мюнхен является одним из самых безопасных и социально культурно развитых городов в Европе. По Германии здесь больше всего солнечных часов в году.

Популярнейший вопрос для покупателей недвижимости - на какой квартире остановить свой выбор: новой или вторичной. Аргументы «за» и «против» можно приводить бесконечно, что вовсе не делает этот процесс пустой тратой времени...