Процесс оформления недвижимости в Мюнхене, Германия

Содержание:

Как купить недвижимость в Мюнхене, Германия Процедура приобретения недвижимости в Германии: выбор объекта Этапы покупки недвижимости в Германии Этап 1: открытие счёта в банке Этап 2: проверка объекта Этап 3: заключение договора Этап 4: оплата Этап 5: регистрация Можно ли купить недвижимость в Мюнхене удалённо Расходы при покупке недвижимости в Германии Основные расходы, % от суммы сделки Дополнительные расходы Профессиональная помощь при покупке недвижимости в Германии.

Как купить недвижимость в Мюнхене, Германия

Стать владельцем жилья или другого объекта на немецкой территории может любой иностранец – гражданин России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран. Владельцу объекта предоставляются визовые льготы при получении шенгенской мультивизы с пребыванием в стране до 90 дней в течение полугода или 180 дней в году. Владение недвижимым имуществом не только обеспечивает некоторые права, но и создаёт определённые обязанности. Собственники должны выплачивать налоги на свою недвижимость и оплачивать коммунальные платежи. Даже минимальная задолженность может стать основанием для штрафа и отказа в предоставлении визы. В случае длительного непогашения долга объект могут принудительно реализовать на аукционе.

Процедура приобретения недвижимости в Германии: выбор объекта

Если вы решили купить квартиру в Мюнхене, начать стоит с выбора объекта. В этом регионе спрос значительно превышает предложение, поэтому принимать решение о покупке следует оперативно. Прежде чем приступить к выбору, необходимо определиться со следующими параметрами:

• Цель покупки;
• Тип недвижимости;
• Бюджет.

С этими данными иностранному покупателю рекомендуется обратиться в профессиональное агентство недвижимости в Мюнхене, такое как Campus Property. Опытные специалисты местного рынка в короткие сроки подберут оптимальный объект под требования клиента. После того как подходящий объект найден, с продавцом заключается резервационное соглашение, согласно которому покупатель бронирует квартиру на срок, необходимый для заключения сделки, и в качестве подтверждения своих намерений о покупке оставляет задаток в размере 10% от цены объекта. После этого можно переходить непосредственно к реализации сделки.

Этапы покупки недвижимость в Германии

Сделка предполагает реализацию следующих этапов:

• Открытие счёта в банке;
• Проверка объекта;
• Заключение договора;
• Оплата;
• Регистрация.

Давайте рассмотрим каждый этап более подробно.

Этап 1: открытие счёта в банке

Все расчёты в Германии проводятся в безналичной форме. Это самая популярная форма оплаты, и другие практически не применяются. Оплатить сделку можно со счёта в немецком или другом банке, в том числе и российском. Любой иностранный гражданин имеет возможность открыть счёт в немецком банке при условии чистоты его финансовой истории. Для открытия счёта потребуется личное присутствие. Также рекомендуется предварительно ознакомиться с требованиями к документам для оформления открытия счёта. Стандартный пакет документов для этой процедуры включает:

• Загранпаспорт;
• Подтверждение адреса проживания;
• Заполненные банковские формуляры.

Каждый банк может запросить дополнительные бумаги к этому комплекту. Счёт открывается в евро. После того как банк проверит данные клиента и предоставленные документы, можно будет заключить договор на его обслуживание. Средства можно внести сразу после открытия. Если вы планируете оплачивать покупку со счёта в российском банке, то в банк нужно предоставить документы о цели перевода. Подойдёт оригинал договора купли-продажи с переводом на русский язык.

Этап 2: проверка объекта

Каждому покупателю стоит провести проверку объекта. Для этого в первую очередь нужно проверить Поземельную книгу. В ней отражены все настоящие и будущие собственники земли, обременения и пр. Проверку можно осуществить самостоятельно, либо с помощью нотариуса. Ипотечные обременения, которые могут быть отражены в поземельной книге, покупатель перенимает только в добровольном порядке. Задолженности по жилищным кредитам должны удаляться из поземельной книги в процессе переоформления прав собственности. Перевод средств от покупателя к продавцу осуществляется только после разрешения от банка на удаление обременений. Это обеспечивает безопасность сделки для нового собственника. Задолженность можно погашать покупной стоимостью или её частью. Если этого недостаточно, то покупная стоимость покрывает часть долга, а относительно оставшейся части покупатель и банк заключают новые условия погашения. Ознакомиться с распределением долей частной и общей собственности на земельном участке и в расположенных на нём зданиях можно в жилищном уставе. Также стоит ознакомиться с протоколами собраний владельцев. Обычно перед покупкой рассматривают три последних. Там могут быть указаны важные сведения о собственниках других помещений, решениях касательно ремонта, имеющихся в доме проблемах и пр. Размер ежемесячной оплаты за коммунальные услуги можно узнать из экономического плана и расчёта коммунальных услуг. Этот источник позволит понять принципы формирования коммунальной платы и способы её оптимизации.

Этап 3: заключение договора

Договор заключается через нотариуса. При этом одновременное присутствие сторон необязательно, они могут посетить специалиста в разное время, а также обратиться к разным нотариусам. После того как обе стороны законно заверят договор, он вступает в силу. Нотариальное заверение – обязательное условие заключения сделки. В присутствии сторон нотариус обязан прочесть договор и ответить на все вопросы. После прочтения и разъяснения договора стороны подписывают документ и получают его заверенные копии.

Этап 4: оплата

Расчёт может осуществляться двумя способами:

• Напрямую продавцу;
• Через трастовый счёт нотариуса.

В большинстве случаев применяется первый способ. После получения письма от нотариуса с указанием о выполнении необходимых условий, производится оплата напрямую продавцу. К этим условиям относится предварительная регистрация прав собственности в пользу покупателя, получение справки от банка о разрешение на удаление обременений, получение разрешения от управляющего домом на продажу и покупку. Если в интересах сторон быстрый переход владения, можно воспользоваться оплатой через трастовый счёт нотариуса, который открывается нотариусом конкретно на сумму сделки после оформления договора купли-продажи. Покупатель в течение 2 – 4 недель вносит покупную стоимость на трастовый счёт. После этого проводится передача ключей, и новый владелец может заселяться в приобретённое жильё. Доступ к трастовому счёту есть только у нотариуса, и он перечисляет средства продавцу после выполнения обязательных условий.

Этап 5: регистрация

Когда договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет заявку на предварительную регистрацию покупателя в поземельный суд в качестве нового собственника. После этого и ряда других условий на счёт продавца могут быть переведены средства за объект. После того как продавец получил оплату, а также был выплачен налог на приобретение, нотариус отправляет в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию и удаление предыдущей записи. Данные хранятся в электронном кадастре. Из-за того, что окончательная регистрация может потребовать времени, в договоре купли-продажи обозначается дата «экономического перехода права собственности», т.е. дата, с которой вся ответственность и все права по использованию объекта переходят от продавца к покупателю. Как правило, этой датой назначается первое число месяца. Вся сделка по купле-продаже вплоть до окончательной регистрации права собственности может занять от 2 до 4 месяцев.

Можно ли купить недвижимость в Мюнхене удалённо

Возможность удалённого приобретения объекта в Германии для иностранных покупателей существует. Для этого необходимо найти надёжного партнёра, который возьмёт на себя решение всех задач, связанных с проведением процедуры, и оформить на него доверенность. Документ нужно нотариально заверить и сопроводить апостилем.

Расходы при покупке недвижимости в Германии

Приобретение жилья потребует определённых расходов:

• Налог на приобретение недвижимости. Уплата этого налога – обязательное условие регистрации нового собственника. Ставка определяется в зависимости от региона – от 3,5% - 6,5%. По закону налог уплачивают продавец и покупатель вместе. Однако на практике в договоре часто указывается, что эта нагрузка ложится на плечи покупателя.
• Услуги нотариуса. Для определения этих расходов существует особая нотариальная таблица, в которой определена плата за каждую операцию по осуществлению сделки купли-продажи. В среднем за услуги нотариуса платят около 1,5% от суммы сделки.
• Регистрация нового собственника. Перерегистрация обойдётся в сумму от 0,5% до 1% от стоимости покупки.

Основные расходы, % от суммы сделки

Расход	Размер
Налог на приобретение	3,5% - 6,5%
Нотариальные услуги	1% – 1,5%
Регистрация собственника	0,8% - 1,2%
Итого	5% - 9%

Дополнительные расходы

Расход	Размер
Банковская проверка перед оформлением ипотеки	€1 – 2 тыс.
Оформление ипотеки	1% от суммы займа
Открытие юридического лица	€1 тыс.
Due Diligence	0,5% - 1,5% от стоимости
Использование трастового счёта	0,25% от стоимости

Профессиональная помощь при покупке недвижимости в Германии

Выгодно и просто купить недвижимость в Мюнхене вам поможет агентство Campus Property. Мы много лет успешно работаем на местном рынке и помогаем покупателям из России и других стран приобретать перспективные объекты в востребованных локациях для личного пользования и инвестиций. Если вы хотите совершить грамотную сделку, обращайтесь к нам! Оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону +49 89 307 87 347, +49 179 135 28 43.