Как взять ипотеку в Германии

Приобретение недвижимости в Германии – это надёжный способ вложить средства. Стоимость местного жилья растёт год от года, а процентные ставки на покупку жилья достигли исторического минимума. Многие считают, что сегодня – лучший момент для покупки квартиры на немецкой земле. Ведь даже купленная в ипотеку недвижимость при её сдаче в аренду не только полностью покроет платежи по кредиту, но и позволит получать доход. Поэтому отсутствие нужной суммы на руках – не препятствие для покупки недвижимости в Германии. Достаточно знать, как взять ипотеку, чтобы выгодно приобрести перспективный объект.

Условия выдачи ипотеки в Германии

Суть ипотечного кредита в Германии ничем не отличается от такового в России. Покупатель берёт в банке крупный кредит на покупку жилья, в котором в качестве гарантии возврата заёмных средств и процентов выступает сам объект покупки. Так как такие кредиты сопряжены с определёнными рисками для банков, они выставляют к заёмщикам конкретные требования.

Наиболее важным параметром являются доходы заёмщика. Претендент на кредит должен иметь востребованную профессию и стабильный заработок. Наличие начального капитала послужит дополнительным плюсом для заёмщика, так как намерение вложить личные средства демонстрирует серьёзность покупателя. Важно, чтобы доходы покупателя соотносились со стоимостью покупки. Этот параметр вычисляется после анализа информации, предоставленной потенциальным заёмщиком, в зависимости от его ежемесячных доходов и расходов.

Банковские сотрудники анализируют сведения о заёмщике и объекте покупки и создают индивидуальное предложение в соответствии с уровнем риска. Условия в разных банках могут различаться, поэтому тем, кто планирует взять ипотеку, рекомендуется обращаться сразу в несколько учреждений, чтобы иметь возможность выбрать наиболее выгодные условия.

Важные факторы при получении ипотеки в Германии

При получении ипотечного кредита в Германии существуют свои нюансы:

  • Личные сбережения. Чем их больше, тем выше шанс получить кредит на выгодных условиях. В большинстве банков минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости объекта. В стоимость объекта при этом входят собственно стоимость недвижимости, налог на владение, услуги юриста, внесение записи в книгу учёта недвижимости, расходы на меблировку, услуги маклера. В качестве личных сбережений учитываются все средства на счетах покупателя. При первоначальном взносе в 40% вероятность получить кредит на максимально выгодных условиях самая высокая.
  • Срок кредитования. В Германии понятие «ипотека на 10 лет» не означает, что через 10 лет при регулярных платежах кредит будет полностью погашен. Это означает, что в течение 10 лет ставка по кредиту будет неизменной. Если через 10 лет долг не будет погашен, то заёмщик должен будет выплатить весь его остаток сразу, либо же оформить новый заём на новых условиях. Поэтому собственно срок кредитования не связан напрямую со сроком окончательной выплаты кредита. Однако, чем короче срок кредитования, тем ниже проценты.

Процедура получения ипотеки в немецком банке

Для того чтобы оформить ипотечный заём, необходимо определить, какая сумма вам требуется от банка. Сделать это можно двумя способами:

  • Определиться с объектом или планом строительства, определить нужную сумму и обратиться в банк;
  • Обратиться за помощью к финансовым консультантам, которые помогут сделать правильный выбор.

Для покупателя предпочтительнее первый вариант, так как он сразу даёт конкретные представления о сумме кредитования. Однако при слишком высокой стоимости объекта в кредите может быть отказано.

После того как вы определились с необходимой суммой, нужно найти подходящее предложение от банка. Сделать это можно в интернете или с помощью профессионалов. Например, в нашем агентстве при покупке объекта также предоставляется сопровождение на получение ипотеки.

Оценить предложения банков можно по следующим критериям:

  • Оперативность выдачи средств;
  • Местонахождение филиалов банка;
  • Возможность получения предварительных консультаций;
  • Условия кредитования, в том числе возможности заёмщика по отсрочкам платежей и т.п.

Как выбрать размер ежемесячного взноса

Определить сумму, которую придётся уплатить в течение первого года в пользу банка, несложно. Для этого достаточно знать сумму кредитования, срок и процентную ставку. Например, при ипотеке на 10 лет суммой €100 тыс. под 3,22% годовых в первый год вы заплатите банку €3220 в качестве процентов, или по €268,33 в месяц. Эта сумма не погашает ваш долг, а оплачивает кредитные проценты. Сам долг будет погашаться суммой, которую вы сможете платить свыше стоимости процентов. Например, если вы в состоянии платить по €600 в месяц, то тело кредита будет погашаться на €331, 67 в месяц, или примерно €4 тыс. в год. То есть за первый год вы выплатите примерно 4% ипотеки. Эта величина в Германии имеет название  Tilgung.

Чем выше этот показатель, тем выше ежемесячный взнос, но и быстрее скорость погашения долга. Как правило, в немецких банках Tilgung составляет 1%, но при таких условиях погасить заём за 10 лет точно не удастся. Но при запросе на более высокий Tilgung растёт и процент. При показателе Tilgung в 4% процент по ипотеке составит уже не 3,22%, а 3,42%. Это своеобразная защита банков от слишком скорой и невыгодной им выплаты долга.

Чтобы избежать этой банковской ловушки, существует Sondertilgung – возможность один раз в год вносить некую сумму для погашения собственно долга без погашения процентов. Как правило, она составляет 5% или 10% от суммы начального долга. Очень важно, чтобы в вашем ипотечном договоре была прописана такая возможность.

Получение денег

После подбора подходящих условий и подписания ипотечного контракта в банке открывают счёт на имя владельца жилья. С этого счёта сразу же будет снята сумма ипотеки, то есть баланс на нём будет отрицательный. Ежемесячные платежи будут погашать долг, а банк будет ежемесячно снимать проценты. Чем ближе баланс счёта к нулю, тем меньше будут проценты. Таким образом дела будут обстоять до истечения срока кредитования. После этого заёмщик сможет погасить оставшийся долг единоразово, либо оформить новый кредит на новых условиях.

Страхование жизни

При оформлении ипотеки в Германии семью заёмщика защищают от утери кормильца. Ведь в случае смерти заёмщика, его долг будут обязаны выплачивать родственники. Именно поэтому его жизнь страхуется в обязательном порядке в большинстве банков.

Решить вопрос со страховкой позволяет Risikolebensversicherung – особый вид страхования, при котором некая сумма ежемесячно откладывается как прибавка к пенсии. Когда срок действия контракта закончится, накопленные средства можно будет забрать полностью или получать как пенсию по частям. Если же до окончания срока действия контракта произойдёт страховой случай, то есть заёмщик скончается, средства выплачиваются его семье вместе с суммой, на которую он был застрахован.

Как видите, ипотечное кредитование в Германии имеет свои нюансы, поэтому при покупке недвижимости в кредит лучше сразу обратиться к опытным профессионалам нашего агентства. Мы поможем выбрать подходящий объект и успешно решить все вопросы по ипотеке. Остались вопросы? Свяжитесь с нами по телефону +49 89 307 87 347, +49 179 135 28 43.

Закажите бесплатную консультацию
специалиста по недвижимости!
Заказать