Пакет для покупателя инвестиционной квартиры
Если клиент покупает через нас квартиру для получения арендного дохода, предполагаемая арендная плата и доходность учитываются уже в предварительном расчёте. Если показатели конкретного объекта не соответствуют цели покупки, мы рассматриваем следующий вариант до принятия решения.
Ещё до покупки учитываем фактический статус квартиры. Если в ней уже живёт арендатор, связываемся с ним, уведомляем о предстоящей смене собственника и согласовываем дальнейшую коммуникацию. Если квартира свободна, после покупки при необходимости организуем подготовительные работы, выводим объект на рынок, ищем и проверяем арендатора, составляем договор и проводим передачу.
Первую сдачу свободной квартиры проводим без комиссии. Клиент получает подготовленный инвестиционный объект с оформленным договором и заселённым арендатором.
Как формируется арендная плата
Для инвестиционного объекта арендную плату обычно определяют уже на стадии покупки. Мы сравниваем похожие предложения в конкретном микрорайоне и учитываем качество дома и квартиры, площадь, оснащение, мебель, продолжительность договора и предполагаемый круг арендаторов.
Рыночные объявления служат ориентиром, но не заменяют правовую проверку. Для конкретной квартиры мы выясняем, применим ли официальный индекс сравнительной аренды, и проверяем результат по действующим ограничениям начальной арендной платы с учётом возможных исключений. Базовая аренда всегда отделяется от коммунальных и эксплуатационных расходов.
Документы и выбор арендатора
Немецкое жилищное право подробно защищает арендатора: обычное расторжение договора со стороны собственника требует предусмотренного законом основания, а срочный договор допустим только при определённых условиях. Поэтому договоры аренды жилья, как правило, заключаются на неопределённый срок, и выбор кандидата имеет долгосрочные последствия. Надёжный арендатор — основа спокойного владения квартирой на многие годы.
От подходящего кандидата обычно требуются анкета арендатора, справка о кредитной истории в Германии, удостоверение личности и три последних расчётных листка по зарплате. Если доход пока недостаточно понятен, может потребоваться поручительство родителей или партнёра. У предпринимателя запрашиваются последняя налоговая декларация и актуальный отчёт о финансовых результатах бизнеса (BWA).
К проверке кандидата и его документов мы относимся особенно внимательно. Документы запрашиваются на соответствующей стадии и только в объёме, необходимом для решения о договоре. Помимо платёжеспособности заранее согласовываются количество проживающих, дата въезда, домашние животные и особенности использования квартиры.
Поиск квартиры по запросу арендатора: когда мы не принимаем заказ
Поиск квартиры для арендатора мы принимаем только по конкретному запросу и, как правило, при арендной плате от 5 000 евро в месяц. Скажем прямо: поиск в Мюнхене требует значительного времени, а наше вознаграждение возникает только после заключения договора аренды и рассчитывается в зависимости от согласованной месячной ставки — при соблюдении установленных законом условий.
Особенно сложен поиск для кандидатов из-за рубежа: часто ещё нет немецкой кредитной истории, местной истории аренды или счёта в Германии, а подтверждение дохода и происхождения средств непривычно для собственника. На напряжённом рынке это снижает конкурентоспособность заявки. Положительный результат гарантировать невозможно.
Мы ценим время наших клиентов, но так же внимательно относимся к собственному рабочему времени. Если запрос, исходные документы и реальные шансы не соответствуют формату нашей работы, мы сообщаем об этом до начала поиска и честно отказываемся от заказа.
Договор и протокол передачи
Мы составляем договор аренды, согласовываем базовую аренду, эксплуатационные расходы, залог, срок, правила пользования и передаваемые помещения либо предметы. Все индивидуальные особенности фиксируются до подписания.
При заселении мы составляем подробный протокол передачи с описанием состояния квартиры, дефектов, показаний счётчиков и количества ключей; документ дополняется фотографиями. При выезде именно эта исходная фиксация становится основной доказательной базой, если собственнику необходимо обосновать ущерб или удержание соответствующих расходов из залога.