Критерии поиска и оценка объекта
Для собственного проживания и для инвестиции действуют разные критерии. В первом случае важны повседневная инфраструктура, транспорт, планировка и состояние дома. Для сдачи в аренду дополнительно оцениваются устойчивость спроса, реалистичная арендная плата, текущие расходы и возможные вложения в объект.
При поиске учитываются тип объекта — квартира, дом или земельный участок — и цель приобретения, микрорайон, транспорт, инфраструктура и перспективы использования. Цену предложения сопоставляют с годом постройки, техническим и энергетическим состоянием, ожидаемыми вложениями, правами и обременениями, текущими расходами и возможным доходом от аренды. Для квартиры дополнительно изучаются документы сообщества собственников.
Осмотр, документы и оценка
Проверка начинается с посещения объекта. На месте оцениваются состояние недвижимости, планировка, окружение и возможные затраты, которые не всегда видны в объявлении.
После осмотра запрашиваются и изучаются документы, необходимые для принятия решения. Если комплект неполный, определяем, каких материалов не хватает, и помогаем их найти или запросить. Новую информацию сопоставляем с первоначальной оценкой объекта и при необходимости корректируем её.
Финансирование и расходы на покупку
К бюджету покупки относятся не только цена объекта, но и налог на приобретение недвижимости, нотариальные и земельно-регистрационные расходы, возможная комиссия маклера и затраты на финансирование. Их размер зависит от объекта и конкретной структуры сделки, поэтому расчёт выполняется индивидуально.
Каждый банк оценивает заявку по собственной модели. Учитываются доход, собственный капитал, кредитная история, статус проживания и налоговое резидентство, происхождение средств, а также характеристики самого объекта. Поэтому условия и готовность предоставить кредит могут заметно отличаться от банка к банку.
Для граждан РФ получение ипотечного кредита в Германии в настоящее время невозможно. При наличии другого гражданства возможность финансирования рассматривается банком индивидуально с учётом полного профиля клиента. Как правило, ориентир по собственному капиталу составляет около 50% стоимости объекта.
Нотариальный договор, оплата и передача
Договор о покупке недвижимости в Германии подлежит нотариальному удостоверению. После подписания нотариус организует предусмотренные договором регистрационные действия и сообщает, когда выполнены условия для оплаты покупной цены.
Передача ключей и переход расходов фиксируются в договоре и протоколе передачи. Переход владения и окончательная регистрация права собственности — разные этапы: собственником покупатель становится после внесения соответствующей записи в земельную книгу.