Саммит в Берлине: Почему проживание в Германии настолько дорого, и что должно помочь решить проблему

В мегаполисах жизнь для обычных людей становится невероятно дорогой.

В мегаполисах жизнь для обычных людей становится невероятно дорогой. Федеральное правительство хочет начать «наступление на жилье» и приглашает вас на саммит в Берлине. Каковы планы правительства, и будет ли этого достаточно для решения проблемы?

123.jpg

Флориан Дикманн

image-1316989-860_galleryfree-bhme-1316989.jpg

DPA

Жилой комплекс в Мюнхене

Пятница, 21.09.2018 07:52

Список участников показывает, насколько сложна эта тема. В саммите в эту пятницу, помимо канцлера Ангелы Меркель, приняли участие четыре министра федерального правительства, все главы земель, представители городов и муниципалитетов, более десятка ассоциаций в сфере недвижимости и жилищной промышленности, ассоциация арендаторов, профсоюзы и представители строительной индустрии.

Они искали решение проблемы, которая, по словам министра юстиции Катарины Барли (СПД), стала «социальной проблемой нашего времени».

ПРОБЛЕМА

В последние годы жизнь стала чрезвычайно дорогой - не везде в Германии, но во многих регионах. В больших городах цены на аренду или покупку жилья выросли гораздо больше, чем доходы потенциальных покупателей.

Например, в Мюнхене в 2016 году люди потратили в среднем 30,5% своих доходов на жилье - на пять процентных пунктов больше, чем на три года раньше (см. Карту Германии). Как правило, жизнь считается доступной, если вы не тратите на нее больше одной трети своего дохода. Тем временем, даже домохозяйствам со средним уровнем дохода все труднее найти доступное жилье.

ПРИЧИНА

К резкому росту стоимости жилья привели многие факторы, в том числе длительный период низких процентных ставок. Это заставило многих инвесторов тратить свои деньги на недвижимость в поисках прибыли.

Однако суть проблемы в том, что на рынке слишком мало квартир, особенно в больших городах, и слишком мало жилья строится . По данным рейтингового агентства Scope, количество частных домашних хозяйств в десяти крупнейших городах Германии увеличилось на 600 000 с 2010 года, но за тот же период было завершено только 250 000 новых квартир.

12321312321.jpg

Ситуация особенно критична для безработных и людей с низкооплачиваемой работой: в настоящее время их всего 1,15 млн. человек. Социального жилья станет ещё меньше, потому что в ближайшие годы из социальной облигации выпадет больше квартир.

ЦЕЛЬ

По мнению экспертов, для облегчения ситуации необходимо строить от 350 000 до 400 000 новых домов в год, в том числе около 80 000 единиц социального жилья. В текущем году, однако, будет построено в общей сложности менее 300 000. Но Великая коалиция хочет к 2021 году достичь своей цели в 1,5 миллиона новых домов.

Кроме того, необходимо остановить резкое увеличение стоимости строительства, чтобы новые квартиры были доступны для обычных работников.

ПОДХОДЫ

Участники саммита определили большой диапазон мер, которые могут помочь исправить сложившуюся ситуацию:

Больше денег от государства для частных строителей:
Федеральный кабинет уже принял решение о Баукиндергелде: семьи с облагаемым годовым доходом в размере до 90 000 евро (на каждого ребенка на 15 000 евро больше) получают в течение  десяти лет грант в размере 12 000 евро на строительство домовладения или приобретение жилья. Всего к 2029 году федеральное правительство потратит около десяти миллиардов евро.

Однако экономисты в основном сходятся во мнении, что деньги вряд ли облегчат нехватку жилья среднего класса в городах. Вместо этого они будут поступать в основном в регионы, где в любом случае достаточно жилья, а также разработчикам, которые имеют возможность внедрить свой проект без дополнительной поддержки.

Кабинет министров также утвердил налоговую премию за относительно дешевую жилую недвижимость. Введение этой меры, которая ограничена 2021 годом, обойдётся примерно в один миллиард евро. В этом решении эксперты критикуют тот факт, что поддержка не ограничивается регионами с отсутствием жилья.

В этих регионах зачастую некоммерческие жилищные компании и кооперативы предлагают доступное жилье. Согласно коалиционному соглашению, они должны субсидироваться посредством гарантий и льготных кредитов для строительных проектов сроком на 20 лет.

Государство как строитель:
На протяжении десятилетий новое социальное жильё практически не строилось, и в 1990-х годах многие муниципалитеты продавали свои собственные жилищные компании. Теперь государство хочет вложить в социальное жильё до пятидесяти миллиардов евро к 2021 году. Профсоюзы и общественные организации требуют 6 миллиардов евро.

Более благоприятные земли под застройку:
Земельные участки очень скудны во многих крупных городах - поэтому часто постройка невозможна вообще, либо обходится слишком дорого, потому что стоимость нескольких земельных участков резко возрастает на протяжении многих лет. Для строительства требуется больше земли:

  • Теперь федеральное правительство хочет быстро и дешево продать свои земли городам и землям.
  • Города могут покупать свои земельные участки и обозначать их как землю для строительства. В качестве примера можно рассмотреть опыт Вены. Берлин, например, теперь хочет чаще использовать свое право первого отказа. Но многим муниципалитетам на это не хватает денег. Президент городского совета Маркус Льюв призывает использовать фонд федерального правительства, который поможет городам покупать и развивать землю.
  • Новое жилое пространство на уже застроенных территориях может быть создано за счет повторного уплотнения и добавления дополнительных этажей. В относительно крупных городах, таких как Берлин или Гамбург, в этом отношении есть большой потенциал. Но и здесь возможны конфликты из-за недовольства местных жителей, которое может  препятствовать возведению новых зданий и конструкций.
  • Государство может стимулировать решение проблемы посредством налоговой политики: например, можно снизить налог на передачу земли. Кроме того, федеральное правительство хочет ввести налог на недвижимость C, чтобы остановить спекуляцию.

Расходы на строительство:
Проблема заключается не только в том, что строительство ведётся в недостаточном объёме, но и в том, что оно обходится слишком дорого. Чистые затраты на строительство возросли даже в большей степени, чем стоимость жизни с 2000 года.

123123.jpg

Майкл Фойгллендер из Института немецкого бизнеса (IW Köln) связывает это с «очень всеобъемлющими и сложными» строительными нормами Германии, которые различаются в 16 федеральных штатах и ​​дополняются правилами в муниципалитетах. Voigtländer выступает за радикальное упрощение , например, предписывать только целевые показатели энергоэффективности, но не указывать, как они будут достигнуты. Так называемые правила построения моделей позволят планировать здания только один раз, а затем строить их по всему государству.
Но и строители могут значительно снизить затраты на строительство . Если, например, подвалы, подземные гаражи или лифты не используются, а строительные услуги планируются эффективно, в мегаполисе могут возводиться прибыльные новые здания с чистой холодной арендой в восемь евро, как пример из гамбургских выставок .

Сдерживание роста арендной платы:
Если строительство новых зданий будет стимулироваться различными мерами, это может повлиять на арендную плату в уже используемых зданиях. С 2015 года в регионах с отсутствием жилья был введён ценовой тормоз, который, однако, имел лишь умеренный эффект. Недавно эта система была реформирована, что, по мнению экспертов,  должно сделать её более эффективной. Кроме того, размер издержек для арендаторов после модернизации составит всего 8% в год вместо 11%.  

СПД требует радикального шага: арендная плата может расти только до уровня инфляции. Поскольку Союз отказывается, это так называемое «замораживание аренды» вряд ли будет введено.

Союз и СПД согласны реформировать жилищные субсидии. Это не замедлит рост арендной платы, но поможет людям с низким доходом получить жильё. Великая коалиция хочет увеличить жилищное пособие в 2020 году, а также сделать критерии для покупки более практичными.

Прогнозы

На повестке жилищного саммита довольно много мелких и больших предложений. Однако многие эксперты сомневаются в том, что они быстро и стабильно обеспечат крупные города доступным жильём. В частности, профсоюзы, общественные организации и ассоциация арендаторов требуют больше денег и четких решений в пользу арендаторов с низким доходом, о чем они говорили в четверг на «альтернативном жилищном саммите».

Фактически, уже принятые и дорогостоящие меры, такие как Баукиндергельд, будут иметь небольшой эффект. Кроме того, возможно, что даже с гораздо большими вложениями и упрощенными правилами необходимые квартиры не появятся в желаемые сроки, потому что их просто не смогут построить. Уже сейчас строительная отрасль считается занятой. В этой сфере также не хватает квалифицированных рабочих . Все больше и больше предприятий просто отказываются  от заказов или могут взяться за работу только после нескольких месяцев ожидания.

С другой стороны, события в совершенно разных областях могут облегчить ситуацию на рынке жилья: длительный период низких процентных ставок подходит к концу, предлагая инвесторам привлекательные инвестиционные формы от рынков недвижимости - в результате цены на жилье могут снова упасть, как  предполагает один Прогноз отраслевых отчетов . Тогда арендная плата, возможно, перестанет расти.