Анализ рынка недвижимости Мюнхена (Германия) - прогноз на 2018-2019 год

 

На сегодняшний день экономика Германии стабильна и надёжна. Покупательская способность немцев растёт вместе с их зарплатами, безработица снижается, кредиты становятся всё доступнее. Вместе с тем продолжает расти спрос на жильё, который значительно превышает предложение в этом сегменте. Растут и цены на недвижимость. В больших городах темпы роста достигли 50% - 85% за последние 5 лет. За прошедший год элитные предложения  в Мюнхене подорожали более чем на 9%. Это самый высокий показатель роста среди большинства городов Европы. Поэтому тем, кто желает приобрести жильё в передовой европейской стране или выгодно вложить средства в недвижимость за рубежом, стоит обратить пристальное внимание на предложения  Баварского региона. Разобраться в тонкостях рынка вам поможет этот обзор рынка недвижимости.

Особенности и перспективы жилищного строительства в Германии

Ситуация с жилищным строительством в Германии значительно улучшилась. За 2016 – 2017 гг. год здесь было выдано гораздо больше разрешений на строительство, чем в предыдущие годы. Эта тенденция наблюдается на всей территории страны.

По данным Главного немецкого союза индустрии строительства за 2017 год было возведено 320 тысяч объектов. Строительство в 2018 году осуществляется примерно в тех же объёмах. Жильё продолжает дорожать, даже несмотря на увеличение объёмов строительства. Дом с террасой обойдётся в 860 тысяч евро. Дом для одной семьи стоит около 1,64 миллиона евро. 15% всех продаваемых домов стоят не менее 800 тысяч евро. Новый кондоминиум обойдётся в 8 800€ за квадратный метр.

В столице Баварии для решения вопроса дефицита жилья реализуется крупная общественная программа жилищного строительства. Её цель – возведение 8,5 тысяч квартир в год. Из них 2 тысячи единиц жилья будет продаваться по сниженным ценам. На реализацию программы до 2021 года выделено 870 миллионов € из государственного бюджета. Это говорит о том, что обеспечению жилого фонда в Мюнхене уделяется пристальное внимание на самом высоком уровне.

Инвестиции в недвижимость

Среди причин для покупки дома или квартиры в Германии – не только высококачественная медицина. Россияне приобретают дома и квартиры с двумя основными целями:

  • Для того чтобы проживать в комфортабельном передовом европейском городе;
  • Для получения дохода от сдачи в аренду. Процент таких покупок составляет 3,5 – 4,5% от всех сделок.

Анализ рынка Германии показывает, что в Баварии – самые дорогие предложения по стране. В 2013 году стоимость 1 м² здесь составляла в среднем 5,2 тысячи евро. Дом, площадью в 100 м², можно было приобрести за 5тысяч евро за м². В элитном особняке квадратный метр обходился в 9,5 – 12 тысяч евро. В южной части города располагаются, в основном, более дорогие объекты, чем на востоке и на севере.

Наиболее дорогостоящие квартиры расположены в таких районах, как:

  • Максфорштадт – от 7950 €/м²;
  • Ау – от 7770 €/ м²;
  • Швабринг-Вест –от 8600 €/м²;
  • Людвигсфорштадт - Изарфорштадт – от 8600 €/м².

Наиболее дешёвые квартиры стоит искать в районах:

  • Фюрстенрид – от 5700 €/м²;
  • Аллах – от 6600 €/м².

Самыми дорогими домами славятся:

  • Богенхаузен;
  • Харлахинг;
  • Золльн;
  • Оберменциг.

Пользуются спросом и объекты в пригороде. В 3800 – 5000 евро за квадратный метр обойдётся дом, расположенный в 50 – 70 км от центра.

В крупных городах рентабельность составляет около 3 – 4%. Поэтому всё чаще инвесторы обращают свои интересы и к менее популярным регионам страны, в которых можно найти объекты с показателями рентабельности в 8 – 12%.

Самой простой схемой для начинающего инвестора является приобретение квартиры для сдачи в аренду. Инвесторы, располагающие крупной суммой, могут приобрести доходный дом на несколько квартир. Эти варианты в сегодняшних условиях будут выигрышными, так как, даже несмотря на рост строительства, предложений на всех желающих не хватает. Поэтому объекты гарантированно застрахованы от «простоя». Это делает арендный бизнес в Германии весьма привлекательным, как и инвестиции в жильё.

Текущая ситуация на рынке

Сегодня спрос на жильё в Баварии стабильно высок. Основные тенденции на рынке остаются прежними: цены растут, так как увеличивается число покупателей. Приобретение жилья остаётся выгодным и надёжным. Сюда вкладывают средства не только немцы, но и иностранные граждане из Турции, Италии, Греции, России. Спрос высок и на жильё, и на коммерческие объекты.

Сегодня стоимость предложения в массовом сегменте в Баварии составляет в среднем 4200€ за м². Это самый высокий показатель по стране, но при этом – объективно привлекательная стоимость для Европы в целом.

Элитные объекты к нынешнему моменту подорожали на 9,3% и являются одними из наиболее дорогостоящих в Европе. При этом темпы продаж в сегменте домов растут, в отличие от подавляющей части Европы. Привлекательные объекты часто находят владельца в течение пары недель с момента объявления продажи. В следующем году ожидается увеличение стоимости на 10%.

Цены на квартиры в Германии

Самые дорогие объекты – это новые дома, возведённые после 2015 года, а также дома из старого фонда до 1920 года в хорошем состоянии. Наиболее востребованы квартиры, площадью до 45 м², и просторные апартаменты, площадью от 85 м². Стоимость метра жилья зависит и от расположения объекта. Самыми дорогими считают центральные и престижные районы.

Средние цены на жильё в 2017 году

Город

Цена кв. м / €

Изменение за год

Берлин

4110

+9,6%

Дрезден

2470

+2,1%

Лейпциг

2250

+7,7%

Дортмунд

1790

+1,7%

Дюссельдорф

4250

+7,9%

Штутгарт

4350

+7,9%

Франкфурт-на-Майне

4990

+7,5%

Кёльн

3520

+7,6%

Мюнхен

7190

+7,3%

Гамбург

4820

+7,8%

Эссен

1790

+4,1%

Данные Apollo valuation & Research

Квартира в Мюнхене или Берлине – это показатель высокого статуса их владельца, именно поэтому покупатели готовы переплачивать за определённый район и атмосферу.

Аренда жилья

В сегменте аренды также наблюдается рост цен. Год от года ставки вырастают на 2 – 4%. За 2017 год аренда подорожала в среднем на 3,5%. Но даже при высокой стоимости аренды, квартир в больших городах не достаточно для удовлетворения существующей потребности.

Средняя стоимость аренды жилья в крупных городах Германии

 

Город / год

2016

2017

2018

Берлин

11,6 €/м2

12,0 €/м2

12,3 €/м2

Дюссельдорф

12,6 €/м2

12,9 €/м2

13,2 €/м2

Франкфурт

14,8 €/м2

15,3 €/м2

15,8 €/м2

Гамбург

13,4 €/м2

13,7€/м2

14,0 €/м2

Кельн

12,0 €/м2

12,2 €/м2

12,5 €/м2

Мюнхен

17,0 €/м2

18,0 €/м2

18,5 €/м2

Штутгард

13,0 €/м2

13,5 €/м2

14,0 €/м2

Средний показатель

13,2 €/м2 (+3,8%)

13,6 €/м2 (+3,5%)

14,0 €/м2 (+2,6%)

Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

По прогнозам экспертов, в 2018 году аренда подорожает на 2,6%. Стоимость аренды в среднем варьируется от 13 до 19 евро за м², а в Баварии она достигает 24 евро за м². За последние 10 лет этот показатель вырос на 50%.

Например, сегодня снять однокомнатную квартиру в престижном районе Богенхаузен можно от 1500€ в месяц. Двухкомнатные апартаменты в этом районе обойдутся от 3000€ в месяц. «Однушка» в Швабинге стоит от 2500€ в месяц, в Оберзендлинге – от 1200€  в месяц. За двухкомнатные квартиры в этих районах арендодатели просят от 2000€ и от 1600€ в месяц соответственно.

Офисные помещения

Не менее привлекательным сегментом немецкого рынка являются офисные помещения. Благодаря стабильной экономике и удачному расположению в центре Европы, Германия является весьма привлекательной для развивающихся и крупных компаний. Поэтому спрос на коммерческие помещения здесь тоже высок, а их стоимость растёт год от года. Так, за 2017 год аренда офисных помещений подорожала на 2,6% и составила около 28,7 евро за м².

Средняя стоимость аренды офисов

Город / год

2016

2017

2018

Берлин

28,0 €/м2

29,4 €/м2

30,5 €/м2

Дюссельдорф

24,5 €/м2

24,9 €/м2

25,3 €/м2

Франкфурт

35,5 €/м2

36,0 €/м2

37,0 €/м2

Гамбург

26,0 €/м2

26,4 €/м2

27,0 €/м2

Кельн

21,0 €/м2

21,2 €/м2

21,5 €/м2

Мюнхен

34,7 €/м2

35,8 €/м2

36,8 €/м2

Штутгарт

19,7 €/м2

20,0 €/м2

20,2 €/м2

Средний показатель

28,0 €/м2 (+4,9%)

28,7 €/м2 (+2,6%)

29,5 €/м2 (+2,6%)

Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG

Торговые помещения

Торговые площади в Германии долгое время пользовалась высоким спросом у инвесторов из России. Сегодня эта тенденция сохраняется, хотя в сфере розничной торговли и наблюдается небольшой спад. Но сфера продуктов питания и товаров первой необходимости не испытывает никакого кризиса, поэтому торговые помещения остаются выгодным вложением.

Также интерес представляют торговые комплексы и центры. Арендные ставки на такие помещения могут достигать 60 евро за м² в месяц.

Цены на аренду торговой недвижимости

Город / год

2016

2017

2018

Берлин 

310 €/м2

310 €/м2

310 €/м2

Дюссельдорф

275 €/м2

280 €/м2

280 €/м2

Франкфурт

300 €/м2

300 €/м2

300 €/м2

Гамбург

285 €/м2

285 €/м2

285 €/м2

Кельн

250 €/м2

255 €/м2

255 €/м2

Мюнхен

345 €/м2

345 €/м2

345 €/м2

Штутгарт

250 €/м2

250 €/м2

250 €/м2

Средний показатель

297,5 €/м2 (+1,8%)

298,4 €/м2 (+0,3%)

298,5 €/м2 (+0,1%)

Данные BulwienGesa, Feri, прогноз DZ BANK AG 

Эксперты считают, что в ближайшее время положение в этом сегменте существенно не изменится.

Гостиничная недвижимость

Германия привлекает тысячи туристов, особенно курортные и крупные города. Чаще всего отдыхающие останавливаются в отелях и гостиницах. В Берлине, например, снять посуточно квартиру просто невозможно – такая аренда незаконна. Средний чек в отеле за сутки составляет около 100€. Отели обычно заполнены на 75%. Таким образом, несложно подсчитать, что доход с каждого номера составляет примерно 75 евро в сутки.

В Мюнхене средняя цена гостиничного номера в сутки – одна из самых высоких в стране. Ценообразование легко объяснить устойчивым спросом, который создают миллионы путешественников  и бизнесменов, посещающих город с личными, развлекательными и деловыми целями. Средняя цена за номер составляет 115€. Номера заполняются на 76,5%, что обеспечивает доход с номера в 88€. Этот показатель также самый высокой по стране. Из этих данных можно сделать вывод о том, что гостиничная недвижимость Баварии способна обеспечить стабильный доход своим владельцам.

Цены на проживание в отелях

Город

Средняя цена номера в сутки

Заполняемость номеров

Средний доход с номера

Берлин

90 €

77,1%

70 €

Дюссельдорф

115 €

69,5%

80 €

Франкфурт

96 €

68,8%

66 €

Гамбург

97 €

80,9%

78 €

Кельн

96 €

73,4%

70 €

Мюнхен

115 €

76,5%

88 €

Штутгарт

 99 €

73,3%

73 €

Средний показатель

101 

74,2%

75 

Эти показатели по прогнозам экспертов будут расти, так как туризм в Германии активно развивается. Рентабельность этой сферы составляет 4 – 5%, но предполагается, что она вырастет ещё на 1 – 2%.

Складская недвижимость

Рост в сфере онлайн-продаж стимулирует развитие логистической сферы, за счёт чего растёт спрос на складские помещения. В Мюнхене спрос на склады  – один из самых высоких по стране. Стоимость за м² составляет 4 – 6 евро, а рентабельность – примерно 5%. Для этого сектора прогноз на 2018 год более чем оптимистичен, ведь объемы онлайн-продаж продолжат расти.

Обзор цен на недвижимость в Мюнхене: выводы

Подъём в сфере недвижимости в Баварии продолжается уже не первый год. Спрос неуклонно растёт, поднимаются цены. Эксперты полагают, что мюнхенская недвижимость ещё много лет будет крайне привлекательной, как для приобретения в личное пользование, так и в качестве объекта инвестиций.

Серьёзные и стремительные структурные изменения на рынке недвижимости Германии в ближайшие годы маловероятны. Поэтому можно смело сказать, что приобретать квартиры и другую недвижимость в Мюнхене по-прежнему будет выгодно. Если вы хотите стать владельцем недвижимость в Баварии быстро, просто и на лучших условиях, обращайтесь к специалистам нашего агентства! +49 179 135 28 43,  +49 89 307 87 347