Покупка квартиры в Германии: на что обратить внимание перед сделкой

Автор: Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

Для того чтобы успешно купить квартиру в Германии, необходимо проанализировать и учесть немало факторов, параметров и аспектов. Но есть несколько ключевых моментов, на которые стоит обратить особенно пристальное внимание перед сделкой. Именно о них мы расскажем в этой статье.

Покупка новостройки

Такое нарушение, как строительство объектов без соответствующего разрешения, встречается даже в Германии. Для покупателя недвижимости такая ситуация опасна тем, что возведение может быть оспорено. Допустим, жильцы соседних зданий не желают, чтобы рядом с их домами появилось ещё одно строение. Их претензии могут быть учтены, если застройщик действовал незаконно. Поэтому, если вы приобретаете недвижимость в новостройке Мюнхена, в первую очередь убедитесь в том, что у застройщика имеется разрешение на строительство или освобождение от необходимости его получать. Кроме этого, при наличии разрешения не забудьте проверить, вступило ли оно в законную силу.

Также, покупая новую квартиру, нужно убедиться, что застройщик выплатил установленные пошлины за подключение объекта к коммуникациям. В противном случае будущий владелец будет вынужден оплатить эти пошлины самостоятельно. Для получения информации об уплате пошлин необходимо обратиться в соответствующее ведомство, ответственное за надзор. Там вам должны предоставить формализованный ответ по обязательным платежам и дополнительным расходам. Этот ответ является гарантией того, что вам как покупателю не придётся платить за подключение объекта к коммунальным сетям.

Покупка «вторички»

Жильё на вторичном рынке – это готовый объект в доме, в котором создано и функционирует ТСЖ. При покупке «вторички» нужно иметь в виду, что любое решение ТСЖ – это «закон», и эти «законы» вам придётся соблюдать. Если товарищество существует уже несколько лет, оно наверняка успело принять немало «законов». И перед покупкой квартиры на вторичном рынке с решениями ТСЖ желательно ознакомиться. Особенно важно убедиться, что предыдущий владелец жилья выполнил все свои материальные обязательства перед ТСЖ.

Нередко бывает так, что из-за расходов ТСЖ покупка квартиры в Мюнхене становится невыгодной. Например, жильцы решили установить лифт в доме, в котором он не предусмотрен. Это потребует солидных расходов. Также деньги потребуются при проведении кабельного телевидения, обустройства парковки и т.п. Все эти расходы могут существенно поднять конечную цену квартиры, которая сама по себе может стоить относительно недорого. При этом чем больше собственность, тем выше расходы ТСЖ.

Всем, кто планирует проживать в квартире, стоит ознакомиться с законом о жилищной собственности. В соответствии с ним собственники могут ограничить возможность продажи квартиры. Это означает, что любой собственник, прежде чем продать свою квартиру, должен получить на это соответствующее разрешение управляющего ТСЖ или собственников жилья. Такое положение может быть прописано в уставе ТСЖ, и об этом лучше знать перед покупкой.

Необходимость получения разрешения накладывает определённые ограничения на продажу квартиры. Иногда в договорах может быть указано, что продавец гарантирует получение такого разрешения. Однако эта приписка никоим образом не снижает риски покупателя, так как гарантия получения разрешения ещё не является самим разрешением.

Более того, даже если при подписании договора разрешение управляющего получено, нельзя исключать вероятности, что управляющий может смениться, и тогда разрешение станет недействительным. Также стоит учесть, что разрешение может быть выдано некомпетентным человеком, что также поставит под сомнение всю сделку.

Ещё один немаловажный момент – это жилищные отчисления. Жители Германии платят за вывоз мусора, уборку общедомовой территории, обслуживание лифта и пр. Покупателю необходимо убедиться, что предыдущий владелец совершал эти отчисления в полном объёме. Ведь в случае заключения сделки все долги прежнего владельца перейдут к новому собственнику. И ему придётся не только уплатить долг, но и возместить ущерб.

Покупка квартиры с арендатором

Если Вы покупаете квартиру, которая в настоящий момент сдаётся в аренду, и в ней проживает арендатор, имейте в виду, что быстро получить жилплощадь в своё распоряжение будет непросто. Даже если вы докажете, что жильё вам необходимо для собственного проживания, на выселение арендатора могут понадобиться месяцы. Срок прекращения договора аренды зависит от продолжительности проживания арендатора в квартире. К примеру, арендатор снимал это жильё более 8 лет. В этом случае действие арендного договора прекратится только спустя 9 месяцев с момента его расторжения. Но даже в этом случае нет гарантии, что 9 месяцев арендатору хватит, чтобы освободить вашу площадь. Недавно был зафиксирован случай, когда суд отказался удовлетворить требование о выселении пожилой женщины, снимавшей жильё более 60 лет. По мнению суда, переезд стал бы слишком большим потрясением для немолодой дамы. В результате такого решения бабушка стала фактически пожизненным арендатором.

Зачитывающий договор купли-продажи недвижимости нотариус может не обратить внимания на некоторые детали, которые сами по себе не препятствуют покупке, но могут обернуться неприятностями и издержками для покупателя. Дополнительные расходы, временные и судебные затраты могут свести целесообразность покупки к нулю. Поэтому покупателю важно выполнить проверку на предмет соблюдения его интересов. Чаще всего для этого разумно нанять профессионального юриста, который сможет выявить возможные риски, связанные с покупкой недвижимости, минимизировать их, а при необходимости отстоять интересы покупателя в суде.